Для начала маленький дисклеймер. Этот текст не целится в тех, кто собирается купить недвижимость, чтобы в ней жить. Покупайте и живите, где и как считаете нужным. Этот текст — для тех, кто хочет инвестировать или просто «надежно сложить» свои деньги в квадратные метры. Я частный инвестор с пятилетним опытом на бирже. Поэтому про инвестиции в недвижимость буду писать только с точки зрения биржевой логики. И, мне кажется, логика частного инвестора тут применима. Я очень надеюсь, что мой текст поможет вам шире взглянуть на проблему покупки недвижимости под инвестиции. Или, по крайней мере, после него вы зададите больше вопросов своему агенту.
Про спрос на инвестиционную недвижимость
В России спрос на инвестиционную недвижимость — это неуловимый Фантомас. Про него говорят все, от застройщиков до представителей ЦБ, но о нем мало что известно в принципе. Дело в том, что измерить его довольно сложно, и единственное, на что можно опереться, это опросы, которые проводят застройщики.
Так, по данным 2021 года, примерно 10% клиентов отвечали, что приобретают жилье с целью инвестиций — для последующей сдачи или перепродажи. Сколько таких объектов реально находится на рынке, точно не известно никому. В любом случае 10% — это действительно существенный процент, который вполне может толкать спрос и цены вверх.
Среди профессионалов на рынке недвижимости довольно распространено мнение о том, что всплеск интереса к теме инвестиций в недвижимость пришелся на 2019 год. Принято считать, что его всколыхнуло снижение ставки ЦБ (с 7,75% до 4,25% в 2019–2020 годах). Это привело к удешевлению ипотеки, подтолкнуло спрос на покупку жилья, а потом этот спрос ускорила еще и пандемия. А когда ставка ЦБ начала расти в 2021 году, то рынок поддержали щедрые субсидии от государства: льготные программы по ипотеке.
Последние 3 года рынок недвижимости в стране переживал самый яркий расцвет. Кульминация пришлась на 2021 год: в России был зафиксирован исторический рекорд по выдаче ипотечных кредитов — на сумму 5,69 трлн рублей. Такого в России не было никогда. Буквально за 2 года цены на недвижимость взлетели на невероятные 50–70%, а в некоторых случаях и на 100%, считают независимые аналитики ИРН.
С точки зрения инвестора все это действительно выглядит невероятно, потому что исторически рынок недвижимости считается очень инертным. То есть считался раньше. Из-за больших сумм денег и долгих сделок было трудно представить, что рынок может вырасти на десятки процентов в год.
Покупай, пока дешево?
Феерия закончилась в 2022 году. После объявлений СВО и мобилизации рынок начал падать, и жилье в России подешевело на 10–15% с начала года.
«Сейчас, когда ВВП и доходы граждан вновь пошли вниз, «ковидный» прирост выглядит все более неадекватным», считают в ИРН. По их прогнозу, на горизонте 1–2 лет цены вернутся к уровням начала 2020 года, то есть опустятся примерно на 30% от максимумов. Около половины этого падения в явном или неявном виде рынок уже отыграл, подсчитали в ИРН.
Посмотрим на это глазами классического биржевого инвестора. Перед нами рынок, который за 2 года показывает рост в 50–70%, а потом аналитики ему прогнозируют падение на 30%. Если вы не сильны в математике, то расшифрую: рост на 50% и последующее падение на 30% в сумме дают ноль.
Пример: Конфета стоила 100 рублей. Потом подорожала на 50% и стала стоить 150 рублей. Потом подешевела на 30% и стала стоить 100 рублей. Цена конфеты вернулась к исходной. (Корректнее писать 33,3%, но для наглядности примера я взяла на себя смелость откруглить до 30%.)
Если бы я не знала, что речь идет о рынке недвижимости в России в 2022 году, то сказала бы, что речь идет о каком-то спекулятивном активе, цены на который сначала резко растут, потом резко падают. То есть надо быть очень везучим инвестором, чтобы на таком рынке купить дешевле и продать дороже — с учетом силы и скорости колебаний.
Паника в Telegram
Подозрительно и другое. Именно сейчас на инвестиции в недвижимость обратили внимание Telegram-каналы про инвестиции. Появилось очень много постов и рекламы о том, что из-за снижения стоимости жилья «самое время» его купить под инвестиции.
Скорее всего, это вызвано тем, что инвест-каналам сейчас трудно монетизироваться, привлекать трафик, поскольку инвестиции на бирже у населения не в чести. Выживать как-то надо, и первыми на абордаж кинулись обитатели инвестиционного дна. Интернет-гуру и анонимные каналы в соцсетях начали с невиданным упорством рассказывать о покупках недвижимости под инвестиции в надежде привлечь новую аудиторию.
Пожалуйста, будьте осторожны. Все это похоже на попытку заработать на вашей панике. Если вам страшно, что ваши деньги могут обесцениться, и их срочно надо куда-то вложить. Постарайтесь подумать, как бы вы действовали, если бы у вас не было этого страха.
Такой же панический подтекст я вижу в объявлениях о зарубежной недвижимости.
В крупнейших Telegram-каналах рекламируются ноунейм-компании, предлагающие недвижимость под инвестиции в Турции. Или зазывающие на бесплатные вебинары по недвижимости в Европе и Азии. На днях меня на YouTube догнала реклама какого-то проекта, который обучил искусственный интеллект искать самые выгодные предложения на рынке недвижимости в ОАЭ.
Все это, как мне кажется, тоже выглядит подозрительно. Рынки недвижимости за рубежом перегреты — об этом много писали Bloomberg и The Economist весь последний год. Более того, из-за роста ставок ипотека в западных странах сильно подорожала, и это очень сильно тормозит рост, а в США и вовсе уже привело к падению. Последние 2 года от тяжелейшего кризиса недвижимости страдает Китай. В текущих условиях инвестиции в жилье на незнакомых вам рынках действительно выглядят как вызов. Изучайте сначала сами рынки и только потом — конкретные объекты.
Три правила инвестора
Вот три правила инвестора, которые можно попробовать применить и к инвестициям в недвижимость.
- Риски
С точки зрения классического инвестора рынок недвижимости в России сейчас — падающий рынок. Покупать что-то на падающем рынке рискованно из-за того, что неизвестно, как долго рынок будет падать дальше. Помните про этот риск и внимательнее относитесь к прогнозам по падению. Покупка «на дне» может оказаться билетом на второе и третье дно.
- Прибыль
Еще одно правило инвестора: прибыль ты получаешь только тогда, когда ты ее фиксируешь. То есть когда продаешь. Для инвестиций в недвижимость оно тоже справедливо. Инвесторы в России действительно любят «быстрые прибыли», но на рынке недвижимости теперь придется играть вдолгую. Для этого нужно, чтобы деньги, которые вы вкладываете в недвижимость, были у вас не последние, чтобы они не понадобились вам в краткосрочной перспективе.
- Диверсификация
Классические биржевые инвестиции исходят из того, что вы не можете инвестировать в один актив (или группу похожих активов) 100% своих сбережений. Если вы собираетесь проинвестировать в покупку недвижимости вообще все свободные деньги, которые у вас есть, подумайте о том, чтобы обратиться к очень хорошему агенту по недвижимости, который подскажет вам, где на рынке сейчас остались хорошие возможности. Если на эти возможности у вас просто не хватает денег, не стремитесь брать ипотеку. Рассмотрите альтернативные варианты — найдите хорошего инвестсоветника, который вам составит портфель из надежных российских облигаций, например.
На мой взгляд, покупка недвижимости под инвестиции требует совершенно другого подхода, чем покупка собственного жилья. Опыт риелторов, которые занимались исключительно поиском объектов под жилье в спальном районе, тут не всегда работает. Нужно идти и искать специалистов, которые хорошо понимают в доходностях, ликвидности, в целевой аудитории объекта (да-да, часто от этого зависят сопутствующие затраты вроде дорогостоящего ремонта, которые часто не обсуждаются). Иными словами, как и в любых инвестициях, вам нужен профессиональный советник.
