Где пузырь?
Рыночная ипотека уже реагирует на меры властей, направленные на то, чтобы охладить бум, который она переживает. Как подсчитали аналитики в Frank RG, в октябре этот сегмент обвалился почти на 20%, если сравнивать с сентябрьскими рекордами в 962 млрд рублей. По предварительной оценке, в октябре объем выданных кредитов на жилье составил 775,6 млрд рублей (или на 17% меньше по числу оформленных сделок).
С точки зрения специалистов Frank RG, таким образом ипотечный рынок отреагировал на решение правительства увеличить первоначальный взнос по соответствующим программам до 20%. Что касается эффекта от резкого повышения ключевой ставки с 13% до 15%, то его рынку еще предстоит почувствовать.
Потому что пока, по мнению ЦБ, ипотечный сегмент своих темпов не сдает — из-за льготных программ, которые обеспечивают львиную долю спроса. Этот вид кредитования продолжает расти высокими темпами, отметила глава ЦБ, и именно он мешает охлаждению рынка, так как на нее ставки ЦБ не действуют.
Более того, темпы роста льготной ипотеки в текущем году только ускорятся, максимально на 10% выше ожидаемых: сейчас ЦБ прогнозирует рост до 24–27%, хотя ранее речь шла о 17–21%. Правда, этот бурный рост, согласно тому же прогнозу ЦБ, уже в следующем году должен сократиться до 5 раз — до скромных 5–10% (вместо прогнозируемых ранее 7–12%).
К такому охлаждению, по мнению ЦБ, должно, прежде всего, привести сокращение в следующем году льготной ипотеки: такие программы, считает Набиуллина, должны остаться только как антикризисная мера. Собственно, именно такой мерой и была впервые введенная в апреле 2020 года программа общедоступной льготной ипотеки: тогда из-за ковида весь мир становился на паузу и строительство жилья было не исключением.
Вопрос в том, не слишком ли резко действует ЦБ сегодня? Не получится ли так, что вместо того, чтобы затормозить темпы, с которыми растет ипотечное жилье, борьба Набиуллиной с ипотечным пузырем приведет к обвалу рынка недвижимости? Да и есть ли этот пузырь на рынке?
Резон в беспокойстве ЦБ есть, признает экономист Сергей Хестанов, ведь сегодня доля ипотеки в покупках жилья достигает 80%. Однако прогнозировать траекторию, с которой схлопнется ипотечный пузырь, сложно.
«Связано это с тем, что схлопывание пузырей сопровождается так называемым автокаталитическим процессом. То есть как только процесс пошел, сразу же начинается паника, которая усиливает движение в разы. К счастью, мегарегулятор проблему хорошо понимает и в течение 2 лет жмет на все педали», — успокаивает Хестанов.
ЦБ vs строители
Это и повышение ставки, и нормативные ограничения кредитования, перечисляет он. И в целом регулятор уже близок к победе, но ему сильно мешает строительное лобби.
Это не только строители и девелоперы, но и те сегменты муниципальных чиновников, которые заинтересованы в росте жилищного строительства, и смежные индустрии, которым нужен сбыт своей продукции, товаров и услуг, – вплоть до коммунальщиков. Интересантов много, интересанты мощные, в некоторых регионах интересанты в состоянии продавить на региональном уровне свои льготные программы – например, в Татарстане есть льготные программы даже районного масштаба.
Сергей Хестанов экономист
Еще один мощный лоббист строителей — Минстрой. Ведь интересы ведомства прямо противоположны усилиям ЦБ: в его обязанности входит увеличение темпов строительства жилья. Вариант увеличения спроса за счет снижения цен руководство Минстроя отрицает — по его мнению, себестоимость строительства растет и прибыль застройщиков уже сегодня невелика.
До сих пор строительное лобби побеждало ЦБ. Но сейчас, похоже, мегарегулятор наносит ответный удар. Впрочем, борьба не закончена – тем более что среди экспертов есть противники мер ЦБ.
Происходящее на российском рынке недвижимости вообще нельзя назвать пузырем, считает финансовый аналитик Сергей Скатов, автор Telegram-канала Unexpected value. «Мы можем говорить о пузыре, когда существенно растет доля спекулятивного спроса, но это не то, что мы наблюдаем с 2020 года. Спрос на жилье у граждан России реален и связан с базовой потребностью жить отдельно или улучшить жилищные условия. Доля спекулятивных сделок в среднем не больше 10%», — поясняет он.
Проблема, с его точки зрения, в том, что приобрести жилье сегодня многие могут только с помощью льготной ипотеки. «Чтобы удовлетворить весь этот спрос, строительный сектор должен строить сильно больше, но он не будет, так как льготную ипотеку могут отменить в любой момент, либо, что более вероятно, снова немного ухудшить ее условия», — поясняет эксперт.
В результате цены растут не из-за роста спроса, а из-за недостатка предложения: текущих объемов строительства недостаточно, чтобы удовлетворить весь спрос. А льготная ипотека не повлияла на количество тех, кто хочет купить жилье, — она лишь резко увеличила количество тех, кто хочет и может это сделать.
Заморозят до смерти?
Чем же закончатся усилия ЦБ по охлаждению рынка недвижимости? По мнению Хестанова, в идеале сценарий выглядит так: ЦБ радикально охладит рынок, начав решительные действия после президентских выборов в марте, но обвала не произойдет.
Дело в том, поясняет он, что процесс надувания пузыря идет в основном в крупных богатых мегаполисах: это Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск и Сочи. Но и муниципальные власти в этих регионах имеют достаточно ресурсов для того, чтобы поддержать девелоперов.
«Например, они могут выкупать у них площади под программы социальной аренды квартир. Девелоперам, в свою очередь, достаточно, чтобы у них купили площади по цене, достаточной для обслуживания ими кредитов», — говорит Хестанов. Но это теоретический идеал, повторяет он, в реальности всегда есть место тем самым автокаталитическим процессам.
Если все пойдет по идеальному сценарию, то цены на новостройки могут в течение года плавно снизиться на 20–30%.
Да и то, добавляет Хестанов, скорее, в виде дисконтов к цене, которые не очень заметны рынку. Но даже если произойдет резкое и сильное, до 50%, падение цен, есть большое подозрение, что региональные власти пролоббируют свои программы спасения рынка недвижимости — вплоть до упомянутого выкупа объектов у застройщиков для программ социальной аренды.
«По Москве, Санкт-Петербургу и Казани — не сомневаюсь; по Екатеринбургу и Новосибирску — считаю весьма вероятным; сомнение вызывает только Сочи», — говорит Хестанов. К тому же инфляция, которая явно не собирается останавливаться, поддержит цены на жилье и поможет тем, кто берет ипотеку по сегодняшним ставкам, добавляет экономист: ведь зарплаты сейчас тоже растут довольно резво.
Даже отмена льготной ипотеки не приведет к падению цен, считает Скатов. Во-первых, поясняет он, это никак не решит проблему дефицита предложения, а только усугубит, так как застройщики, не будучи уверенными, что смогут реализовать свой продукт на рынке, станут меньше строить. Во-вторых, благодаря 214-ФЗ у строителей нет стимула снижать цены ради ликвидности.
Если раньше в периоды падения спроса застройщику было неоткуда взять деньги на завершение строительства, кроме как от продаж, то теперь есть банки, которые стабильно предоставляют ликвидность. Поэтому у нас почти нет риска появления новых обманутых дольщиков, но за это мы платим «неснижающимися ценами».
Сергей Скатов финансовый аналитик, автор Telegram-канала Unexpected value
Так что, брать или подождать?
Покупать жилье, в том числе в ипотеку, сейчас можно, говорят эксперты. Но только не в том случае, если вы рассматриваете его как инвестиции.
Льготную ипотеку нужно брать, если она позволяет приобрести желаемое жилье по приемлемым для домохозяйства параметрам: первоначальный взнос, ежемесячный платеж и так далее, считает Скатов. «Рассчитывать переиграть рынок на ожиданиях изменения цен — почти безнадежное дело. Жилая недвижимость как инвестиция сейчас интересна только в премиальном сегменте, где совершенно другие законы ценообразования», — говорит он.
Как минимум есть смысл брать жилье по льготной ипотеке: мало того, что официально программа завершится в июне 2024 года — сегодняшняя ставка по ней в 8,5% сопоставима даже с официальной инфляцией, не говоря уж о реальной.
Сергей Хестанов экономист
При условии, что в семье два работника, они работают в разных отраслях, чтобы исключить одновременную потерю работы, а ипотечный платеж подъемен, резоны к покупке по льготной ипотеке есть даже в виде инвестиции — как минимум вы защищаете деньги от инфляции, замечает Хестанов. К тому же сейчас найти в России объект для вложений с нормальными перспективами сложно, а выход на зарубежные рынки практически перекрыт.
Хотя, отмечает экономист, если вы рассматриваете варианты инвестиций, то прямо сейчас гораздо легче и надежнее купить флоатерные ОФЗ — гособлигации с плавающим купоном, привязанным к инфляции. Они, кстати, стоят совсем недорого (номинальная стоимость 100 рублей, минимальный лот — 10 штук), так что покупать их для защиты от инфляции есть смысл, даже если вы, например, копите на первоначальный взнос по ипотеке.
Тем более есть смысл в покупке жилья в ипотеку, если семья арендует квартиру. «Аренда в среднем занимает до половины ипотечного платежа. Так что имеет смысл добавить ипотеку и купить собственное жилье», — считает Хестанов. Проблема аренды в России — в незащищенности арендатора, поясняет он. Но стоит помнить, что в западных странах, где арендатор хорошо защищен, есть другая проблема: владельцы квартир устраивают целый конкурс соискателей, стараясь сдать квартиру тому, кто не прекратит платить. В этом смысле свое жилье — это действительно удобнее и стабильнее.
Правда, сейчас появилась другая проблема: из-за роста ставок банки стали отказывать даже в уже одобренной ипотеке, если она не по льготной программе. Причина в том, что им в этом случае давать кредит просто невыгодно: ЦБ они заплатят больше, чем им будут платить заемщики. Но это, скорее всего, временная проблема: как только заемщики согласятся платить по новым ставкам, число отказов уменьшится, считают эксперты. Другое дело, что платить по ставке 16–17% годовых готовы далеко не все. Но если у вас есть возможность получить льготную ипотеку, а квартира нужна вам для собственного проживания — есть смысл все же поторопиться с покупкой.