Что происходит сейчас с льготной ипотекой
Прошлый год станет для рынка жилой недвижимости рекордным на долгие времена: в 2023 году банки выдали жилищных кредитов на сумму почти 8 трлн рублей. Более половины из них пришлись на ипотеку по льготной ставке в 8% годовых.
Но уже в конце прошлого года условия льготной ипотеки стали ужесточаться (в частности, из-за снижения максимального размера кредита из нее практически выпали Москва, Санкт-Петербург и Сочи), а с 1 июля текущего года прекратят свое действие семейная ипотека и ипотека с господдержкой — самая массовая программа ипотечного кредитования по сниженным ставкам. При этом ключевая ставка ЦБ, от которой рассчитываются и ставки кредитов, сейчас невероятно высока — 16% годовых, и ЦБ на днях ясно дал понять, что снижение ставки пока не рассматривает, так как риски инфляции все еще высоки.
Очевидно, что ипотечные ставки в 16% и выше потянут немногие. Это значит, что продажи новостроек рухнут, застройщики разорятся, а цены на квадратные метры пойдут вниз?
Именно так и будет, считает председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
Как только льготная программа будет отменена, а она с 1 июля текущего года должна быть сведена к нулю, то, соответственно, спрос на жилье по льготным программам уйдет на ноль по массовой льготе, цена на жилье начнет снижаться.
И напоминает, что для многодетных семей и участников военной операции льготы останутся. «Это две основные категории, которые будут иметь возможность получать льготные кредиты. Плюс у нас есть программа по регионам и есть предложения, которые позволили бы перераспределить льготу, выделяемую государством, на те регионы, где хотелось бы закрепить кадры либо обеспечить переток туда кадров», — добавляет Аксаков.
Это совпадает с мнением ЦБ, который не раз отмечал, что его борьба с льготной ипотекой — это борьба за охлаждение рынка во избежание кризиса в случае краха «ипотечного пузыря». С ним солидарен и Минфин, который готовит предложения по ограничению льготной ипотеки на первичном рынке долей в 25% вместо нынешних 90%.
Насколько эти ожидания подтверждаются рынком?
Как дела у застройщиков
На первый взгляд, еще как подтверждаются. Например, плохими отчетностями крупнейших застройщиков ПИК и «Эталон». У ПИК выручка по РСБУ снизилась на 46%, а прибыль упала на 45%. Консолидированная отчетность по МСФО «Эталон Групп» показала убыток по итогам 2023 года в размере 3,37 млрд рублей после прибыли в 2022 году в размере 13 млрд. Катастрофа?
Независимый аналитик Сергей Скатов отмечает, что нельзя оценивать девелоперов по РСБУ в связи со спецификой их деятельности (например, у них множество дочерних организаций). В случае «Эталона» дело в неравномерности ввода новых объектов по годам: в 2023 году их было меньше, в этом должно быть больше. Но биржевые спекулянты решили иначе: если уж в прошлом, рекордном для застройщиков году у компаний дела шли неважно, то уж в этом году, когда уйдет льготная ипотека, им совсем не поздоровится. И акции девелоперов понеслись вниз.
При этом, как отмечают эксперты, реакция рынка новостроек пока не слишком сильная, но тревожные сигналы есть.
По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, число сделок по договорам долевого участия (ДДУ) в Москве в начале 2024 года относительно аналогичного периода 2023 года сократилось на 1,8%. Спад незначительный, но, отмечает он, стоит учитывать, что тогда рынок восстанавливался от последствий непростого 2022 года, а сейчас потребительская активность, напротив, снижается: доля ипотечных сделок за прошедшие 3 месяца сократилась с 84% до 60%.
Многие клиенты откладывают покупку или переориентируются на беспроцентную рассрочку. Более ощутимому проседанию спроса препятствует распространение гибких маркетинговых инструментов — траншевой и аккредитивной ипотеки. Цены на первичное жилье стагнируют, а в самых ликвидных проектах даже продолжают расти. Предпосылок для коррекции вниз пока нет, ведь в успешном 2023 году девелоперы сформировали финансовую «подушку безопасности», позволяющую пережить отток клиентов без внедрения крупного дисконта.
Руслан Сырцов управляющий директор компании «Метриум»
Число сделок снижается, спрос на новостройки страдает больше всего, но цены не падают, отмечает гендиректор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. Более того, в первом квартале цены все еще продолжали расти.
Однако рынку грозит сворачивание объемов строительства, даже в таких активных в этом отношении регионах, как Москва и Подмосковье. Меньше пострадают города, где стоимость квартир не так велика и где, соответственно, в абсолютном выражении не так велик первоначальный 30%-ный взнос. Там кредита в 6 млн рублей вполне хватит, чтобы купить полноценную квартиру.
Павел Луценкогендиректор федерального портала «МИР КВАРТИР»
Исследование «МИР КВАРТИР» показало, что из всех городов-миллионников только в Красноярске средняя зарплата позволяет взять льготную ипотеку. А в пяти миллионниках (Москва, Петербург, Казань, Нижний Новгород и Краснодар) по текущим условиям ипотеки невозможно купить двухкомнатную квартиру — там придется вносить гораздо больше обязательного 30%-ного первоначального взноса.
Кто пострадал от отмены льгот
То, что на спад продаж повлияло именно ужесточение условий льготной ипотеки, видно уже по тому, кто больше всего пострадал, — пока это первичный рынок массового сегмента в столице и в Новой Москве (он больше всего зависит от льготного кредитования). «В свою очередь, продажи премиального и элитного жилья, напротив, растут», — отмечает Сырцов. Состоятельные клиенты сознают, что ликвидная недвижимость — лучший способ сберечь деньги, к тому же таким покупателям не нужно оформлять заем для сделки.
Как отмечает Луценко, уже виден переток спроса из новостроек в сегмент вторичного жилья и индивидуального жилого строительств. «Покупатели, отказывающиеся от идеи взять льготную ипотеку под 8%, на первичке, ищут более привлекательные цены либо за ту же цену большую площадь жилья», — поясняет эксперт. Однако, добавляет он, заградительные ставки по кредитам на вторичке и жесткие условия по льготной ипотеке на ИЖС не сделают этот процесс слишком бурным.
Что будут делать застройщики в связи с падением спроса? Не начнут ли наперегонки снижать цены, что вызовет, в свою очередь, «сброс» инвестиционных квартир и самоподдерживающий обвал цен на рынке?
Все зависит от того, каких продавцов на рынке больше, рассуждает экономист Сергей Хестанов, но в любом случае до обвала цен еще очень далеко.
Есть те, кто купил инвестиционное жилье на свои деньги и под сдачу, — они могут ждать благоприятной конъюнктуры и 5–10 лет. А есть те, кому деньги надо выручить быстро. Но и такие вначале прибегнут к дисконту, а не к снижению цен: снижать цены продавцы начинают, когда отчаиваются продать квартиры по существующим ценникам, а на это уходит обычно 1–2 года стагнации спроса.
Сергей Хестанов макроэкономист
С ним согласны и другие эксперты.
«В ближайшей перспективе девелоперы массового сегмента и бизнес-класса, вероятно, чаще станут объявлять значительные скидки, а также разрабатывать новые ипотечные программы для привлечения клиентов. Но прямого падения цен компаниям удастся избежать. Период дисконтов завершится после снижения ключевой ставки, которое, согласно прогнозам ЦБ, произойдет к концу 2024 года», — считает Сырцов.
Но если ЦБ не снизит ключевую ставку, спрос на ипотеку и, следовательно, на новостройки в целом будет сокращаться, а цены «встанут», предупреждает Луценко.
«Если ставку снизят, это поддержит рынок новостроек. Возможно, будут какие-то изменения и по условиям основной льготной программы ипотеки. Тогда рост цен на первичном рынке продолжит рост», — прогнозирует он.
Какими будут цены на квартиры
«Вероятно, последствия ипотечных льгот будут влиять на рынок следующие 50–100 лет, если не менять всю жилищную политику и систему стимулов участников рынка: приобретение земельных участков, стоимость денег, горизонты планирования и т.п.», — считает Скатов.
На скорое снижение, тем более обвал цен, не советуют рассчитывать и другие эксперты. При этом Хестанов отмечает, что есть разница между рублевыми ценами на квартиры и ценами в пересчете на валюты, что хорошо видно на графиках цены квадратных метров в Москве аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости». Если в рублях цены находятся сейчас на максимуме, то в долларах или в евро цены так и не преодолели исторический максимум предкризисного периода 2008 года.
«В 2008 году в кризис цены в долларах упали на две трети от пика. Сейчас в долларах они примерно на 50% ниже исторического пика перед кризисом», — говорит Хестанов.
Это объяснимо: на рублевые цены воздействуют и инфляция, и курс рубля. Поэтому в долгосрочной перспективе 5–10 лет прогнозировать рублевые цены бессмысленно. Однако, отмечает Хестанов, даже в долларах цена квадратного метра в Москве высоковата, если сравнивать ее с восточноевропейскими столицами. Впрочем, и там сейчас цены на жилье растут — в отличие от Германии, где цены от пика в 2021 году уже снизились в среднем на 10%.
Впрочем, на цены недвижимости может повлиять и начавшаяся общемировая тенденция.
Последние 20 лет мир привык жить в условиях низких ставок и, соответственно, дешевых денег. Благодаря этому ставка ипотечного кредита, например в Германии, составляла примерно 0,6%. Но уже очевидно, что эта эпоха прошла и миру придется возвращаться во времена, когда деньги имели цену. Какими будут ставки, пока непонятно, но нетрудно подсчитать, что при целевой инфляции в 2% ставка по ипотеке вряд ли может быть ниже. А 2% — это почти в 4 раза больше, чем 0,6%.
Сергей Хестановмакроэкономист
Эта тенденция на удорожание денег не может не сказаться и на политике российского ЦБ и, соответственно, на стоимости ипотеки и состоянии рынка жилья с некоторым запозданием по времени.
Если грубо прикидывать, то ставка российского ЦБ обычно была выше европейской на 4–6%. Тогда даже в лучшем случае ЦБ вряд ли опустит ставку ниже 6%, а ипотека вряд ли будет стоить дешевле 8% годовых.
Но это возможно, только когда инфляция устойчиво будет не выше 4% — а при такой инфляции цена денег совсем другая. Поэтому если нынешние 8% льготной ипотеки выглядят подарком, то те же 8% в условиях, когда не особенно растут не только цены, но и зарплаты, выглядят по-другому
Тем более что по доступности жилья Россия сегодня сильно отстает от Европы. «В мире считается, что квадратный метр должен в среднем стоить две-три месячные зарплаты. Или, согласно эмпирическим данным, семья с двумя детьми, живя буквально на сумму прожиточного минимума, может накопить на самую маленькую квартиру-студию за 2 года. Когда я на одной из конференций по недвижимости привел эти расчеты, зал расхохотался», — вспоминает Хестанов.
Поэтому, по его мнению, если на ближайшую перспективу обвала цен не просматривается, то на горизонте 3–5 лет, после того, как стабилизируется ставка ЦБ, цены вполне могут упасть — правда, в долларах. В рублях они могут и вырасти.
«Если говорить о долларовых ценах на горизонте 3–5 лет, падение раза в 1,5 в Москве, Питере и других городах вполне возможно. Точнее можно будет сказать, когда стабилизируются процентные ставки в крупных экономиках. По мере этой стабилизации, если не будет никаких сюрпризов, произойдет стабилизация ставок и в России, а с лагом в 1–2 года стабилизируются и ипотечные ставки», — говорит Хестанов.
Какие из этого можно сделать выводы? Если у вас, что называется, «не горит» жилищный вопрос, то нет смысла пытаться сейчас его решать.
Можно, конечно, обратить взгляд на вторичный рынок, где квадратные метры еще на 40–60% дешевле новостроек, или заняться постройкой дома. Но надо понимать, что в долгосрочной перспективе старое жилье (если это не исторический центр) теряет свою стоимость из-за морального, а то и физического старения. Что касается ИЖС, то дом тяжелее сдать в аренду, а на его содержание даже в законсервированном виде уходит гораздо больше денег, чем на квартиру.
Так что есть смысл вложить инвестиционные средства не в квадратные метры, а в замещающие валютные бумаги на фондовом рынке. Тогда, даже если рублевые цены на новостройки через 5–10 лет вырастут благодаря инфляции и ослаблению рубля (а исторически рубль ослабляется на длительном промежутке), вы все равно сможете купить на свои сбережения квартиру либо дешевле, либо больше и лучше — ведь строительные технологии тоже не стоят на месте.