Льготная ипотека и ее изменения
Первые изменения вступили в силу еще в конце прошлого года. С 23 декабря минимальный первый взнос за ипотеку повышен с 20% до 30%. Учитывая, что сейчас разница между ценами на новостройки и вторичным рынком, по словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, составляет порядка 40%, получается, что продав имеющееся жилье (а это сейчас самый популярный способ взять ипотеку), можно заплатить только за квартиру немногим больше или лучше — либо доплатить солидную сумму из каких-то других источников. Правда, ставка по льготной ипотеке осталась прежней — 8%.
Вторая плохая новость — максимальный размер льготного кредита по ипотеке с господдержкой стал одинаковым для всех регионов — 6 млн рублей. Вместо 12 млн рублей, которые были потолком, действовавшим в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Это практически выбивает Москву из льготных программ — найти в столице новостройку по такой цене нереально. Да и в ближнем Подмосковье трудновато.
При этом совмещать льготную ипотеку с рыночной тоже больше нельзя, а это было распространенной практикой в случае, если покупалась квартира дороже лимита по льготной ипотеке.
Правда, для семейной ипотеки возможность совместить две программы, льготную и рыночную, оставили — как и лимит по льготным программам в 12 млн рублей.
И это еще не все плохие новости. С 1 июля 2024 года льготная ипотека останется только для отдельных категорий покупателей и отдельных регионов. Вероятность отмены массовой льготной ипотеки председатель комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков оценивает в 99%. По его словам, льготы останутся только там, куда надо привлекать людей: на Дальнем Востоке, в Арктике, на
Впрочем, вице-премьер Марат Хуснуллин полагает, что семейная ипотека сохранится на всей территории России.
Банки против застройщиков
Субсидии, покрывающие банкам недостающие проценты по льготной ипотеке, оплачивал бюджет. После того как объем субсидий уменьшился на фоне того, что изменились параметры для таких программ, банкам стало невыгодно возиться с льготной ипотекой — и они решили заработать на застройщиках.
Вначале о введении комиссий для девелоперов объявил Сбер. Теперь он взимает с них 7,5%–11,5% за каждый такой выданный кредит. Причем комиссия тем выше, чем ниже ставка кредита.
- Так, если дольщик приобретет квартиру по «Госпрограмме-2020» с базовой ставкой 8% годовых, то девелопер должен заплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита.
- По программе «Семейная ипотека» под 6% вознаграждение составит 8,4%.
- По ИТ-ипотеке под 5%–8,9%.
- По дальневосточной и арктической программам под 2% годовых — 11,5%.
Вслед за Сбером пошел ВТБ. Он заявил, что теперь льготную ипотеку будет выдавать только при покупке жилья у застройщиков, которые являются партнерами банка. Кроме того, банк прекратил выдачу льготной ипотеки на квартиры по переуступке прав.
Фактически это означает, что в ВТБ не получить кредита по льготной ставке при покупке квартиры у первого покупателя, который приобрел ее по инвестиционному контракту. Между тем во многих новостройках квартиры еще на начальном этапе выкупаются инвесторами — физическими лицами и компаниями, часто ими застройщик расплачивается с подрядчиками. Теперь льготная ипотека ВТБ на них не распространяется, а ждать получение права собственности на эти квартиры — это не только время, но и налог при продаже квартиры ранее пяти лет владения.
«Газпромбанк» теперь выдает льготную ипотеку только своим клиентам. Да и то тем из них, у кого в банке открыт зарплатный счет.
А что девелоперы? Застройщики, в свою очередь, пожаловались на банки в
Одновременно девелоперы пытаются договориться с банками о продолжении программ льготной ипотеки за собственный счет — то есть, готовы компенсировать ставку сами. Но министр финансов Силуанов уже предупредил, что делать этого не стоит, а ЦБ оперативно ввел с 1 марта надбавки к коэффициентам риска по таким ипотечным кредитам.
Какими будут цены на жилье
Что же, теперь нас ждет обвал цен на квартиры? Тот же Аксаков прогнозирует, что уже летом цены новостроек могут упасть на 20–30%. Однако опрошенные эксперты не разделяют его прогноз.
Конечно, по мере того, как льготная ипотека будет сокращаться, цены будут падать, причем чем жестче ограничат льготную ипотеку, тем сильнее и энергичнее это движение произойдет, соглашается экономист Сергей Хестанов. Но, предупреждает он, рынок недвижимости реагирует на изменения медленно.
Пройдет полгода, а то и год после того, как летом будет отменено большинство массовых программ, прежде чем продавцы перестанут надеяться на изменения к лучшему. Кроме того, при высокой инфляции, которая наблюдается сейчас в России, достаточно просто не повышать цены, чтобы реальная цена квадратного метра упала.
Сергей Хестанов экономист
Не стоит забывать и о том, что в условиях падения спроса застройщики активно применяют такой метод, как непубличные скидки. «Для покупателя с деньгами всегда могут дать скидку до 25%», — говорит эксперт. В официальных цифрах стоимости новостроек это не отражается, к тому же вероятность получения скидок зависит от многих факторов — от долговой нагрузки застройщика до объемов нераспроданного жилья.
Наконец, собственные льготные программы застройщиков, особенно в регионах, где их поддерживают местные администрации, тоже не стоит сбрасывать со счетов.
Скорее всего, полагает Хестанов, будет идти постепенное сближение цен первичного и вторичного рынка: новостройки слегка подешевеют, «вторичка» слегка подорожает. Насколько — пока говорить рано.
Как это было и после кризисов 1998, 2008, 2014 года только года через два после отмены льготной ипотеки рынок выработает новое равновесие. Но даже в этом случае не стоит ждать обвала цен. Дело в том, что в их снижении не заинтересован никто: ни застройщики, ни банки, у которых ипотечное жилье в залоге, ни местные власти, которым застройщики платят налоги.
Сергей Хестанов экономист
Финансовый аналитик, автор телеграм-канала Unexpected Value Сергей Скатов вообще с сомнением относится к озвученной главой ЦБ цифре разрыва между ценами «первички» и «вторички».
Мы сравниваем среднее по больнице, но забываем, что вторичный рынок более чем наполовину состоит из домов, чей возраст превышает 40 лет. Даже если вы не вполне довольны качеством современного жилья комфорт-класса, оно все равно технологически лучше, чем массовое панельное жилье, построенное в 60-х или 70-х годах, не говоря о качестве коммуникаций.
Сергей Скатовфинансовый аналитик, автор телеграм-канала Unexpected Value
По его мнению, реальная разница между сопоставимыми объектами «первички» и «вторички» не превышает 15–20%.
Будущее строителей
Впрочем, важно не только, что будет с ценами, но и что будет с самими застройщиками, которые на ажиотажном спросе запустили множество проектов (то есть активное строительство новых домов) — на начало января 2024 года, по данным Дом.рф, на рынке присутствует более 100 млн квартир.
Конечно, более 99% из них строится с использованием
Застройщики закончили 2023 год на очень хорошей ноте: успев продать более 50% площадей в проектах, которые будут введены в 2024 году и 25% в объектах с датой ввода в 2025 году. Чтобы не испытывать финансовых трудностей, застройщикам нужно продать около 70% до ввода, то есть еще около 20% площадей, что вполне реально. В такой ситуации я не вижу проблем для отрасли даже если спрос упадет более чем в 2 раза по сравнению с рекордным прошлым годом.
Сергей Скатовфинансовый аналитик, автор телеграм-канала Unexpected Value
Но это может привести к снижению запусков новых проектов и проблеме дефицита и роста цен в будущем (на горизонте 5–7 лет), предупреждает он.
Проблема остра только для тех, у кого высокая долговая нагрузка, считает Хестанов, но к 2024 году многие крупные компании все возможные риски сто раз просчитали. К тому же во многих регионах даже у довольно мелких застройщиков есть неформальные связи с другими застройщиками — в крайнем случае они могут выкупить их площади с дисконтом.
Не стоит забывать, что многие застройщики, особенно в богатых регионах, аффилированы с местными властями, которые совершенно не заинтересованы в их дефолте. Поэтому в самом крайнем случае они просто выкупят их площади под социальное жилье — для очередников, ветеранов СВО.
Сергей Хестановэкономист
Кстати, считает Хестанов, как только муниципалитеты начнут запускать социальную аренду — это будет начало нового этапа в развитии российского рынка недвижимости. «У нас это не развито, но во многих странах Европы это нормальная тема. Часть регионов, особенно богатые — Москва, Санкт-Петербург, Казань, Уфа, Екатеринбург, Нижний Новгород, — могут ее запустить в случае действительно серьезного кризиса у застройщиков, выкупив у них площади», — говорит он.
«Сегодня лучшим методом поддержки строительного сектора будут стабильные правила игры хотя бы на протяжении одного строительного цикла 3–5 лет, а в идеале на протяжении 10 лет. Это включает как прекращение порочной практики правительства спекулировать на отмене/продлении льготных программ, так и в целом отсутствие серьезных шоковых событий в стране», — говорит Скатов.
Так покупать жилье или подождать?
Что же делать тем, кто собирался купить квартиру?
Всем, кто задумал улучшать жилищные условия, не стоит пытаться спекулировать на цене или ипотечной ставке — это намного более непредсказуемые величины, чем кажется, предупреждает Скатов. «Контролируйте то, что можете контролировать: выбор жилья, доход семьи, источники и размер первоначального взноса, снижение суммы платежа», — говорит он.
Если человек рассматривает недвижимость как инвестицию и не рассматривает никаких инструментов кроме рубля, то гораздо лучше просто положить деньги на депозит, считает Хестанов, тем более что ставки по нему сейчас можно найти по 15–16%, что вполне окупит инфляцию. «При этом ликвидность депозита в разы превышает ликвидность недвижимости», — говорит он.
Если же человек готов брать на себя валютные риски, самое разумное — купить валюту и ждать. «Практически нет вероятности того, что в долларах цены на недвижимость вырастут. А вот упасть в связи с ослаблением рубля — вполне, особенно после выборов», — считает Хестанов. По его мнению, пока на конец года как базовый сценарий смотрится 100–110 рублей за доллар. А это значит, что купив сейчас валюту либо замещающие ее инструменты, которых сейчас много на рынке, уже к концу года, даже при нынешних рублевых ценах, можно будет сэкономить 10–20%.
Чего точно не стоит ждать, так это обвала цен, считает Хестанов. Что, кстати, и хорошо. «Многие забывают, что серьезное снижение цен на жилье, как правило, происходит вместе с сильными кризисами в экономике, когда вам будет уже не до покупки квартиры», — предупреждает Скатов.