Непрестижные жилые районы превращаются в элитные «золотые гетто», а бывшие промышленные зоны получают импульс развития от представителей бизнеса и андеграунда. Этот процесс хорошо известен в мире как джентрификация. Термин этот только приживается в России, но для Москвы он играет все большее значение — ведь второсортные районы и промзоны являются основным территориальным резервом для строительства дорогого жилья и создания модных пространств в столице.
Правда, механические переносы западных представлений о джентрификации на российской почве работают далеко не всегда. Обремененная советским наследием Москва вынуждена искать оригинальные решения, а москвичи ожесточенно спорят о том, работают ли они.
Крайности и окраины
Москва всегда была крупным промышленным городом. Еще до Первой мировой войны она занимала первое место в Российской империи по числу фабрик и занятых на них рабочих. В 1910 году в городе было 900 фабрик и заводов. Со временем многие предприятия-гиганты «фабричной окраины» стали основой промышленного пояса советской Москвы — сейчас его принято называть «ржавым».
Первую джентрификацию промзон начало еще советское правительство.
Сталинская застройка вдоль парадных магистралей плохо сочеталась с трубами московских индустриальных гигантов. В 1960-е власти даже избавились от химического завода, находившегося неподалеку от номенклатурной застройки на Можайском шоссе (ныне Кутузовском проспекте) и плодоовощной фабрики в районе Смоленской площади.
Но на этом процесс «советской джентрификации» остановился, столкнувшись с непреклонным сопротивлением отраслевых министерств и ведомств, которые не собирались покидать центр Москвы. Особенно заметны были автомобильные заводы «Москвич» и ЗИЛ – территория последнего занимала 300 гектар (примерно три «Москва-Сити») и больше напоминала город в городе.
Распад СССР нанес сильный удар по московской промышленности.
Недоступные, заброшенные территории некогда работавших предприятий постепенно стали превращаться в очаги социальной и экологической напряженности. Промышленные площади переставали использоваться по назначению и сдавались в аренду под склады и офисы. За зданиями (часто историческими) не следили ни арендаторы, ни владельцы, и закрытые цеха местами было тяжело отличить от руин.
В одном из постановлений правительства Москвы времен 1990-х столичные промышленные зоны и вовсе описываются как «самые неэффективные, беспорядочно застроенные и экологически опасные» участки мегаполиса.
В западных странах джентрификация чаще всего была естественной – по мере того, как хорошие районы дорожали, плохие начинали обживать студенты и творческие люди, а вслед за ними приходил и бизнес. Часто в авангарде джентрификации шли сквоттеры – старейшие европейские сквоты сейчас находятся в Копенгагене (Christiania) и Милане (Leoncavallo). Богема делала район модным, модный район привлекал средний класс, постепенно превращавший «плохой» район в «хороший», первопроходцы, слишком бедные для хороших районов, отправлялись на поиски новой окраины, и процесс джентрификации начинался заново.
Сейчас он стал разнообразнее. В Нью-Йорке или Лондоне участие «креативного класса» в нем больше не обязательно – иногда капитал приходит в промзону сразу вместе с застройщиками и бизнесами. Например, в Стамбуле действует официальная государственная программа джентрификации – городские власти целенаправленно расселяют и сносят бедные районы, перемещая их жителей на окраины агломерации. Немецкий социолог и урбанист Матиас Бернт считает, что худшие примеры джентрификации показывают как раз те мегаполисы, где процесс отдан на откуп «невидимой руке рынка», — это Лондон и Нью-Йорк. Лучшие — где инициатива джентрификации шла от властей, как в Стамбуле.
Первый по-настоящему западный образец джентрификации в Москве – переустройство территории шелкоткацкой фабрики «Красная Роза» в Хамовниках, где был создан Центр дизайна ARTPLAY (сейчас там находится офис «Яндекса»). Еще в конце 1990-х это место облюбовала группа художников, задумавших открыть здесь офисы и мастерские для себя. Но в начале 2000-х «Красная роза» оказалась в руках бизнесмена Александра Клячина, имевшего славу одного из главных рейдеров Москвы. К удивлению многих, он решил не сносить цеха, а создать там арт-кластер, и пригласил архитектора Сергея Киселева – Киселев позже спроектирует бизнес-квартал «Арма».
Проект получился. Архитекторам удалось обыграть романтику цехов, сохранив старые краснокирпичные стены. Вскоре история повторилась – на этот раз в более крупном масштабе. В 2007 году бывший пивоваренный завод «Московская Бавария» около Курского вокзала превратился в Центр современного искусства «Винзавод» — пожалуй, одно из самых известных и знаковых мест Москвы 2000-х и 2010-х.
Начало было положено, и вскоре десятки кирпичных цехов превратились в офисные и выставочные пространства: «Красный Октябрь», «Флакон», «Кристалл», «Трехгорная мануфактура», «Даниловская мануфактура», «Хлебозавод №9».
Точечная джентрификация принесла столице новую среду – тысячи всевозможных заведений: кофеен, гастропабов, бутиков и баров.
Удачная джентрификация помогает благоустроить район и оживить сообщество. Не менее важны новые культурные паттерны: в последнее время экономическую модернизацию на Западе начали дополнять культурными мегапроектами. Промышленные города все чаще облагораживают творческими индустриями, которые двигают вперед образование и диверсифицируют экономику, помогая решить социальные проблемы – так делают по всей Европе, от Рура и Бильбао до Лиона и Манчестера.
Хотя многие критически относятся к джентрификации Бильбао, «эффект Гуггенхайма» неоспорим. Филиал всемирно известного музея был построен в испанском городе в 1997 году по проекту архитектора Фрэнка Гери и буквально сразу стал его визитной карточкой. Напоминающее огромный фантастический корабль здание было признано одним из наиболее зрелищных в мире. Строительство объекта моментально преобразило город. Еще в начале 1990-х Бильбао был местом, где почти не бывал массовый турист.
«Эффект Гуггенхайма» буквально за 10-15 лет сделал Бильбао не только процветающим городом, но и одним из самых больших туристических магнитов Испании и всей Европы.
Сейчас он стремится занять лидирующие позиции на международной арене культуры. В контексте резкого роста цен на жилье, высокие ожидания оживления экономики, вызванные проектом, привели к резкому росту цен в соседних с музеем микрорайонах, что в конечном итоге повлияло на весь город. К началу 2000-х Бильбао стал одним из самых дорогих городов в Испании, где средняя стоимость жилья стала выше, чем в Мадриде и Барселоне.
Такой же эффект ощутил и рынок торговых площадей в виде стремительного роста цен на продажу и аренду коммерческих помещений в центре. Но по-настоящему «эффект Гуггенхайма» сработал в тот момент, когда в город пришел международный капитал и передовые услуги. Музей оказался действенным средством для создания нового имиджа города, связанного с искусством и культурой, тем самым позволяя добиваться оживления экономики, основанной на досуге. Этот бренд продолжает привлекать богатых туристов, что приносит Бильбао доход и создает рабочие места.
Джентрификация позволила привлечь в постиндустриальные регионы Европы туристов и создать тысячи рабочих мест.
Тренд на модернизацию через культуру не обошел и Москву – в бывшей промзоне завода «ЗИЛ», где сейчас строится крупный проект «Зиларт», должен открыться московский филиал Эрмитажа. Предполагается, что музей, во-первых, привлечет туристов, а во-вторых, сделает местных жителей чуть ближе к искусству.
Золотое гетто
Джентрификация выгодна городу: имидж района улучшается, недвижимость дорожает, развивается бизнес, в бюджет поступает больше налогов. Бедный район, еще недавно бывший для города мертвым грузом, становится деловым центром или притягивает средний класс. Правда, местные жители часто бывают с этим не согласны – и считают, что от них просто хотят избавиться, вытеснив на окраины.
Люди победнее часто вынуждены уезжать из джентрифицированных районов – имущественное расслоение таким образом становится еще и географическим. В Москве в 90-е такое произошло в районе Остоженки.
Политики и девелоперы всегда настаивают на том, что джентрификация – это не только улучшение городского пространства, но и забота об обитателях ветхого жилья. Мировая практика показывает, что убедить в этом местных жителей удается далеко не всегда – особенно в случае стихийной джентрификации, происходящей без участия государственного регулятора, который следит за ценами на недвижимость. С проблемой социального расслоения в тот или иной период столкнулись многие мегаполисы, в том числе Нью-Йорк, Париж и Лондон.
Масштабный снос старых построек и выселение жителей победнее вызывают массовые протесты и столкновения с полицией и в относительно небольших городах. В сентябре волна протестов прокатилась по Лейпцигу, где демонстранты несколько дней забрасывали силовиков камнями и жгли петарды. В других случаях, как, например, в Берлине, превращение бедных районов в дорогие проходит менее болезненно.
Из Пренцлауэр-Берга, считающегося самым джентрифицированным районом немецкой столицы, по-настоящему бедные люди уезжали мирно, и к 2007 году население района обновилось на 80%.
В Москве проблема пока стоит не так остро, но спрос на дорогую недвижимость поближе к центру растет, и удовлетворить его без радикальных мер невозможно. К числу обеспеченных людей – потенциальных покупателей такого жилья – по разным оценкам относится до 8% жителей столицы, то есть около 800 000 москвичей.
И застройщики, и собственники, и городские власти ищут разные решения. В числе удачных примеров – Остоженка, в 2000-х превратившаяся в элитный микрорайон. Таких случаев могло бы быть и больше, но московским властям приходится соблюдать равновесие между интересами рынка и социальной политикой – неправильно проведенная джентрификация может вызвать рост неравенства и даже привести к появлению гетто.
Разновидностей джентрификации много, и они могут сочетаться даже внутри одного города. Классическая джентрификация описана, например, в работе британско-немецкого социолога Рут Гласс «Лондон: аспекты изменения». Гласс пишет о том, как представителей рабочего класса буквально выдавливали на окраины города: «Немало рабочих кварталов Лондона один за другим были захвачены средним классом... Как только где-то начинается процесс джентрификации, образ района полностью меняется». Часто полезные для района в целом явления идут во вред его старожилам.
Существует парадоксальный феномен суперджентрификации – когда уже джентрифицированный средним классом район заселяют по-настоящему богатые люди. Именно это произошло в Бруклин-Хайтс (Нью-Йорк) или в Ислингтоне (Лондон). Средний класс облюбовал Ислингтон еще в 1970-х – сейчас там селятся миллионеры, а прежние жильцы постепенно уезжают в места подешевле. Есть и обратные примеры. В некоторых районах Берлина, еще во второй половине XX века заселенных гастарбайтерами – например, в Кройцберге – городские власти искуственно сохраняют прежние низкие цены на жилье. В результате Кройцберг, на треть заселенный мигрантами из Турции, медленно ветшает, несмотря на свое выгодное центральное расположение.
Субурбанизация
Одно из принципиальных отличий Москвы от других европейских городов – класс собственников жилья, созданный приватизацией 1990-х. Жители Москвы часто становятся владельцами дорогих квартир не потому, что они богатые, а потому, что они в них жили – в результате в городе нет выраженного разделения на богатые и бедные районы. Москвичи реже переезжают - обычно у них нет ни желания, ни финансовых возможностей: российское ипотечное кредитование только в июне 2020-го начало выходить из кризиса.
Еще один важный момент, принципиально отличающий Москву от других крупных европейских городов: столица пока не прошла субурбанизацию. Почти все новое жилье здесь – высотного типа. Субурбанизация – это массовый переезд обеспеченных горожан в зеленые одноэтажные пригороды; мегаполис как бы расползается. На Западе этот процесс начался очень давно. С одной стороны, его подстегивало подорожание недвижимости в центральных районах, а с другой – желание среднего класса жить на дешевой земле вдали от шумного центра, в собственных домах, почти на лоне природы.
В США пик субурбанизации пришелся на окончание Второй мировой войны. Сошлось несколько факторов: во-первых, ветеранам выдавали доступные кредиты на жилье, а у всех остальных накопилось за время войны достаточно сбережений. Во-вторых, в послевоенных Штатах случился бэби-бум, и молодым семьям понадобилось жилье. В-третьих, строительство в пригородах стало довольно дешёвым благодаря конвейерной сборке и недорогим строительным материалам, таким как пластик и дерево.
Пожалуй, самый известный пример массового производства однотипных домов в США — Левиттаун. Его бесконечные ряды похожих друг на друга каркасных домов в 1940-е стали символом «американской мечты». Город без трущоб и небоскребов, многолюдных улиц, столкновений с афроамериканцами и повальной бедности. Однако, несмотря на все положительные моменты, субурбанизация позволила повысить качество жизни американцев ненадолго. Вскоре пришло осознание многочисленных проблем, связанных с пригородным расселением — от отсутствия развлечений до недостатка развитых пешеходных зон и необходимости постоянно пользоваться личным автотранспортом.
У субурбанизации есть и обратная сторона: массовый переезд в пригороды вызывает падение цен на землю в центральных районах, которые нередко приходят в запустение. Когда разрыв становится достаточно большим, девелоперы и собственники, заинтересованные в развитии, осознают потенциальную прибыль, которую можно получить от реинвестирования в недвижимость в центре города. Таким образом, возникновение разрыва в цене создает возможность для джентрификации — в старые трущобы приходит капитал, а с ним и полноценное благоустройство территорий.
Например, цены на недвижимость существенно выросли в бедных кварталах на востоке Парижа, после чего там стали селиться обеспеченные горожане. Довольно болезненный процесс смягчается предоставлением социального жилья, которое, однако, не всегда доступно самым бедным слоям населения. В результате многие бедняки вынуждены были сначала уехать в близлежащие пригороды (1970–2000 годы), а затем — в отдаленные районы. В результате близкие пригороды французской столицы (Сент-Уэн, Сен-Дени и Обервилье) находятся сейчас на ранней стадии джентрификации.
Своя колея
Московская джентрификация до сих пор оставалась точечной – массово джентрифицировать спальные районы пока никто не собирается. Реновация – похожий, но принципиально другой процесс, который не предполагает смены социального состава района.
Сейчас районы активной джентрификации Москвы — это прилегающие к «Москва-Сити» локации, такие как район Шелепихинского моста, где городские власти планируют создать большую пешеходную набережную. Одновременно там строятся крупные жилые комплексы бизнес-класса. Схожая ситуация в Головинском районе (станция метро «Водный стадион»), где новостройки возводят на месте административных и складских зданий. Зоной джентрификации можно назвать и район станции метро «Технопарк», и промзону «Калошино» на востоке столицы.
Зоны джентрификации в Москве
Ждет ли Москву в будущем волна массовой джентрификации или в городе запустятся субурбанизационные процессы? Удастся ли столице найти баланс между требованиями рынка, желаниями новых собственников и интересами старых? Вероятно, это будет непросто, но пример других мегаполисов позволяет надеяться, что у Москвы все получится.