В июне российский рынок ипотеки оживился. После того как 20 июня власти решили снизить процентную ставку по программе льготных кредитов с 9% до 7% до конца 2022 года, количество новых ипотечных займов резко выросло — на 75%, а объемы (то есть сколько денег банки выдали россиянам на покупку квартир) увеличились почти на 70% (все это по сравнению с маем, подсчитали в
Такой рост рынка объясняется активностью застройщиков, которые стимулируют спрос, предлагая субсидии. В этих случаях девелоперы платят за покупателя часть его процентов по ипотеке банку. Например, компании могут взять на себя до 8% от кредита, а это значит, что непосредственно покупателям заем обходится до 2% и меньше, отмечает ведущий эксперт сервиса по продаже недвижимости BuyBuyHouse Марина Лашкевич. В целом за счет такой поддержки строительной отрасли в июне средняя ставка по ипотеке в России опустилась ниже 4%.
В свою очередь, также снизился и размер ипотечного кредита — тоже на 4%, с 4 млн до 3,8 млн рублей. Но даже льготные займы пока не могут приблизить российский жилищный рынок к показателям досанкционного времени: средняя ставка ипотеки все равно держится в районе 10% годовых, с учетом льготных программ — около 8,5%. Так, в феврале 2022 года было выдано 135 тыс. ипотечных кредитов на 479 млрд рублей — в 2,2 раза больше, чем в июне.
Ипотечные ставки напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ: когда в марте регулятор резко поднял ее с 9,5% до 20%, ипотечные ставки (без льгот) тоже скакнули с 10% до 20,5%. Сейчас ЦБ регулярно опускает ставку — в данный момент она вернулась на прежний уровень в 9,5% и ожидается дальнейшее снижение. Плюс правительством введены различные льготные ипотечные программы. В этих условиях эксперты ожидают, что спрос на жилье будет расти. Правда, пропорционально с ценами на квартиры.
Условия льготной ипотеки
По программе льготной ипотеки до 31 декабря 2022 года любой совершеннолетний гражданин России может купить новостройку:
- квартиру в строящемся или готовом доме;
- готовую квартиру у застройщика;
- частный дом, строящийся самостоятельно или с договором подряда;
- земельный участок под строительство частного дома.
Максимальная сумма кредита на льготных условиях по ставке 7% в рамках программы составляет:
- 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
- 6 млн рублей во всех остальных российских регионах.
Если этой суммы не хватает для покупки, можно взять больший кредит (максимум 30 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 15 млн рублей для остальных регионов), но на сумму, превышающую льготу, будут действовать обычные ставки банков, если нет региональной льготной программы.
- Первоначальный взнос должен составлять не менее 15%, причем можно использовать материнский капитал, срок кредита — до 30 лет.
- Кроме того, есть специальная программа для ИТ-специалистов со ставкой до 5% годовых и максимальным размером кредита до 18 млн рублей в городах-миллионниках и 9 млн рублей — в остальных регионах. Остальные условия ипотеки те же.
- Также существует сельская ипотека для строительства дома — под 3% годовых и ипотека под 2% для строительства дома в сельской местности Дальнего Востока.
Вялая реакция
Усилия девелоперов направлены на стимулирование спроса, который сначала упал на фоне резкого роста ставок, а затем не смог восстановиться из-за падения доходов самих покупателей и, главное, увеличения цен на недвижимость — в столице, например, по 3% в первом и втором квартале этого года. Как поясняет Валерия Цветкова, заместитель гендиректора по продажам агентства недвижимости «Бон Тон», субсидированные ставки по ипотеке от застройщика сопровождаются повышением цены в среднем на 15–30%.
В результате снижение льготной ставки дало отложенный эффект. Ее опустили с 12% до 9% в начале мая, что привело к резкому росту спроса и числа сделок. С учетом времени, которое занимает оформление и одобрение такого кредита, результаты этого бума были зафиксированы за июнь (смотрите график выше). Однако после 20 июня такой резкой реакции не последовало — даже после того, как практически все банки в кратчайшие сроки скорректировали свои программы ипотечного кредитования. Как отмечает Александр Трыкин, генеральный директор агентства недвижимости Ikon Realty, активность на рынке стала возобновляться, но в целом многие покупатели выбрали выжидательную тактику, памятуя о скачках ставки в последние месяцы.
Учитывая снижение ключевой ставки и расширение льготных ипотечных программ, ипотека должна вновь стать основным драйвером покупки жилья, в результате чего количество сделок будет плавно возрастать — после сезона отпусков, в сентябре. Правда, вместе с этим во втором полугодии будет увеличиваться средняя стоимость квадратного метра в новостройках, но более сдержанными темпами, чем ранее.
Кирилл Голышев региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers
Вторичное торможение
Активность покупателей, по мнению Владимира Щекина, совладельца девелоперской группы «Родина», также сдерживают высокие ставки на покупку в кредит вторичного жилья, составляющие сейчас в среднем 10,7%. «Ведь многие рассчитывают продать старую квартиру, чтобы получить ипотеку на новую», — поясняет он. Именно такой формат сделок — их называют альтернативными — составляет 85% на рынке вторичного жилья.
При этом вторичный рынок стагнирует, во многих городах падают цены, говорят эксперты. С другой стороны, из-за предложения дешевой «ипотеки от застройщиков» цены на новостройки взлетели до невиданных ранее высот, часть покупателей это пугает — и они переключаются на вторичный рынок. При этом рост цен на новостройки со временем повышает средние цены и на вторичке, так как сданные новостройки переходят на этот рынок, предупреждает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». «Да и продавцы вторичных квартир, раздумывая над ценниками в объявлениях, ориентируются в том числе и на цены первичного рынка», — говорит он.
В целом снижение ставок на новостройки стимулирует вторичный рынок, но не очень сильно, говорят эксперты. Скорее, сработает обратная схема: снижение ставок на вторичку добавит средств в оборот первичной недвижимости. Дмитрий Веселков из «Метриума» уверен, что ставки на нее продолжат падать в третьем квартале — при условии, конечно, снижения ключевой ставки ЦБ.
Еще одним фактором, который влияет на интерес к ипотеке, эксперты называют размер аренды за съемное жилье.
Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры (не в центре Москвы) сейчас составляет около 40 тыс/ рублей в месяц. Если ежемесячный платеж по ипотеке будет 25–30 тыс. рублей – есть смысл ее брать. Если дороже — нет.
Гасан Архулаевгенеральный директор ГК «Монолитхолдинг»
Если сравнивать ежемесячный платеж по субсидированной ставке и размер аренды, то разница составляет 1,5–2 раза, поэтому выгоднее купить квартиру по субсидированной ставке, чем снимать, возражает Цветкова.
А ниже будет?
Недавно зампред правительства по экономике Максим Орешкин заявил, что считает возможным дальнейшее снижение ключевой ставки Банка России. Это значит, что ипотека в целом может стать более доступной уже к началу осени, считает Щекин. Однако чрезмерное снижение сделает льготные программы неэффективными. Так, по мнению Цветковой, ключевая ставка ЦБ может к концу года оказаться на уровне 6–7%, и тогда льготная ипотека потеряет смысл, поскольку ее условия не будут отличаться от ставок по обычным кредитам.
Зато увеличится общее число россиян, которые
Покупать? Продавать? Ждать?
На сегодняшний день при покупке квартиры можно получить условия, при которых ежемесячный платеж для однокомнатной квартиры может начинаться от 18–19 тыс. рублей в Зеленограде, отмечает Цветкова. Однако многие потенциальные покупатели ждут дальнейшего снижения ставки и не торопятся с покупкой.
«Сейчас рынок перегрет предложениями, поэтому у покупателя есть возможность выбирать лучший вариант и торговаться с собственником или застройщиком — а вот когда ставки снизятся, интересные варианты быстро уйдут с рынка», — отмечает Архулаев. К тому же, по его словам, далеко не все девелоперские компании могут обеспечить стабильность цен.
Хорошие новости в том, что, по мнению эксперта, если ставки ипотеки упадут, не исключено, что у сегодняшних покупателей будет возможность рефинансировать кредит, в том числе льготный — сейчас эта идея обсуждается Минстроем и Минфином. Со своей стороны, это позволит, по подсчетам Архулаева, девелоперам увеличить объемы продаж на треть — на 20–30%.
Тем, кто только думает об ипотеке, эксперты рекомендуют действовать, если есть достаточно устойчивые доходы и имеется финансовая подушка на 3–6 месяцев выплат по ипотеке. Если уверенности в возможности выплачивать ипотеку нет, лучше опираться на имеющиеся сбережения, а также деньги от проданной квартиры, возможно, прибавив потребительский кредит на небольшую сумму. Что касается выбора между новостройкой и вторичкой, то благодаря льготной ипотеке ставка для первого на 5% ниже. «При этом новое жилье дольше будет сохранять ликвидность на случай продажи», — добавляет Щекин.