В цифрах
Сбербанк зафиксировал впервые за 2,5 года снижение реальных цен на квартиры в новостройках Москвы — на 1,5% за май. Однако в остальных регионах цены выросли.
Контекст
В июне ЦБ снизил ключевую ставку до 9,5% и ставку по льготной ипотеке до 7%, спрос начал восстанавливаться после весеннего падения.
Тенденция
Цены на квартиры в новостройках в Москве в ближайшие месяцы могут снизиться еще на 2–3%, но к концу года вырастут, считают эксперты.
Что делать
В 2022 году россияне могут приобрести жилье, воспользовавшись одной из действующих в стране льготных программ, например семейной или сельской.
В цифрах
Сбербанк впервые за 2,5 года зафиксировал снижение цен на квартиры в новостройках Москвы.
- Средняя цена квадратного метра при покупке квартир на первичном рынке в столице в мае 2022 года снизилась на 1,5% по сравнению с апрелем, свидетельствуют
данные «СберИндекса» . - В апреле квартиры в новостройках столицы продавались в среднем по 264,3 тыс. рублей за квадратный метр, а в апреле — на 4 тыс. рублей дешевле, по 260,2 тыс. рублей за 1 кв. метр.
- Последний раз цены на недвижимость снижались в ноябре 2019 года, когда «квадрат» подешевел также на 1,5% — до 159,7 тыс. рублей. После цены на квартиры в новостройках в столице росли более 2 лет, в том числе под влиянием программы льготной ипотеки, которую ввели весной 2020-го.
- Однако почти во всех регионах, кроме Москвы, в мае реальные цены на первичном рынке росли. В среднем по России, по данным «СберИндекса», цены на квартиры выросли на 2,6%, до 127 тыс. рублей за «квадрат». Кроме Москвы, исключение составили лишь Амурская и Вологодская области, где за май эксперты зафиксировали снижение менее чем на 1%.
Контекст
- После введения антироссийских санкций в конце февраля Центробанк поднял ключевую ставку более чем в 2 раза — с 9,5 до рекордных 20%.
- В целом по России в марте продажи жилья выросли — по словам экспертов, покупатели заключали сделки по ранее одобренным ипотечным кредитам. Но в следующие 2 месяца спрос снижался, выдача ипотеки в мае упала до минимума за 5 лет.
- В Москве спрос также снизился: за май в новостройках столицы было продано 4,9 тыс. квартир в новостройках — на 7% меньше по сравнению с апрелем 2022-го и на 35% меньше, чем в мае 2021 года. На вторичном рынке в мае в столице зарегистрировали 7,2 тыс. сделок — почти на 37% меньше, чем в апреле этого года, и на 45% меньше по сравнению с предыдущим годом.
- В июне ЦБ снизил ключевую ставку до 9,5%, а ставку по льготной ипотеке на новостройки власти опустили с 9% до 7%. После этого объемы выдачи ипотеки начали восстанавливаться — за первый летний месяц российские банки заключили с заемщиками почти 51 тыс. ипотечных договоров, что на 67,6% больше майских показателей.
Игроки отрасли выделяют несколько причин спада цен на недвижимость.
- В компании
«Метриум» снижение цен объяснили тем, что на рынок вышел значительный объем новых проектов. По данным «Метриума», цены продолжили снижение и в июне. - В группе строительных компаний «Страна Девелопмент» заявили, что майское снижение стоимости жилья на столичном рынке может быть связано с ценовой политикой продавцов точечных проектов, которые вынужденно понижали стоимость, чтобы привлечь покупателей, но при этом отметили, что в целом на рынке наблюдается, скорее, стагнация.
- В группе «Самолет» снижение цен в столице назвали лишь «незначительной корректировкой». В среднем спрос снизился относительно 2021 года на 15–20%, но это не является фактором для снижения цены, уверены в компании. «Девелоперы будут скорее выводить (в продажу. — Прим. ред.) меньше метров, чем выведут большой объем и снизят цены», — пояснил он.
- Стала ниже не только средняя цена «квадрата» в Москве, но и средняя стоимость сделки, отметили в агентстве недвижимости VSN Realty. В частности, по объектам комфорт-класса ее размер сократился почти на 1 млн рублей.
Тенденция
По мнению экспертов, то, как изменятся цены на новостройки в будущем, зависит от ставок по ипотеке и ряда других факторов.
- По прогнозам экспертов из группы «Самолет», цены на квартиры в новостройках в Москве в ближайшие месяцы могут снизиться еще на 2–3%, но к концу года вырастут из-за уменьшения объемов готового жилья в продаже, запуска новых проектов и снижения ипотечных ставок.
- В компании ФСК считают, что цены не будут расти, «по крайней мере, до момента каких-либо изменений с субсидированием вторичной недвижимости, которое помогло бы выправить дисбаланс первичного и вторичного рынков».
- В «Страна Девелопмент» заявили, что «скорее всего, цены будут стагнировать, колеблясь в пределах 1–1,5% до осени».
Российские власти намерены ограничить возможности банков для отказа в выдаче льготной ипотеки. Соответствующий законопроект появился в базе данных Госдумы 8 июля.
В то же время клиенты Сбербанка начали сообщать о повышении первого взноса по уже одобренным заявкам на ипотечные кредиты. По их словам, после подачи заявки на ипотеку банк одобрил им условия с первым взносом 15–20%, но перейти к следующему этапу оформления ипотеки клиенты могли, только согласившись на первый взнос, повышенный до 35%. По словам риелторов, таких случаев уже не менее тысячи. Юристы отмечают, что это законно, но «негуманно по отношению к клиентам», которые к моменту изменения уже могли понести расходы на оформление сделки. В Сбербанке пояснили, что обычно такая практика применяется «в индивидуальном порядке» при недостаточной платежеспособности заемщика — чтобы не отказывать ему в ипотеке вовсе.
Что делать
В 2022 году россияне могут приобрести жилье, воспользовавшись одной из действующих в стране льготных программ.
- «Семейная ипотека». На эту программу могут претендовать семьи, у которых в период с 2018 по 2022 год родился или родится ребенок. При этом неважно, полная ли семья и имеется ли уже жилье у заявителя. По программе можно купить квартиру или дом с землей на первичном рынке. Ставка — до 6% годовых. Максимальный размер кредита — 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн рублей — в других регионах. Первоначальный взнос — от 15% стоимости жилья.
- Льготная ипотека на новостройки. По этой программе граждане РФ могут взять в кредит до 30 млн рублей (в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области). При этом 12 млн из этой суммы можно получить по ставке до 7%, а остальную — на условиях кредитной организации. В остальных российских регионах установлено ограничение в 15 млн рублей, под льготный процент можно взять 6 млн. Первоначальный взнос должен составлять от 15% стоимости жилья.
- «Дальневосточная ипотека» распространяется на покупку жилья на первичном и вторичном (в сельской местности) рынке, но только в Дальневосточном федеральном округе (ДФО). Претендуют на нее граждане в браке не старше 35 лет независимо от наличия детей, родители-одиночки не старше 35 лет и граждане, переехавшие в регион по программам трудоустройства. Ставка по кредиту — до 2% годовых. Максимальная сумма кредита составляет 6 млн рублей, первоначальный взнос — от 15%.
- «Сельская ипотека» действует во всех регионах, кроме Московского и Санкт-Петербурга. По этой программе любой гражданин России может приобрести жилье в сельской местности по ставке до 3%. Максимальная сумма кредита — до 5 млн рублей в ДФО, Ленинградской области и Ямало-Ненецком автономном округе, в остальных — до 3 млн. Первоначальный взнос — от 10%.
- Льготная ипотека для ИТ-специалистов. По этой программе граждане, работающие в ИТ-компаниях из реестра Минцифры, могут приобрести жилье по ставке до 5%. Максимальная сумма кредита — 18 млн рублей для жителей крупных регионов и 9 млн — для жителей регионов с населением менее 1 млн человек. Кроме того, эту сумму можно сочетать с дополнительной, взятой по рыночной или другой субсидируемой ставке.