Минстрой РФ разработал систему для борьбы с «серым» рынком аренды жилья. Эксперты предупреждают, что эффект может быть обратным

Что произошло

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ разработало законопроект о создании специальной государственной информсистемы (ГИС), где арендодатели должны регистрировать все договоры по сдаче квартир, апартаментов и машиномест. 

• Основная цель внедрения системы — «обеление» рынка аренды и защита интересов нанимателей.
• Ежегодно бюджет недополучает до 162 млрд рублей со стихийного рынка аренды жилья, отмечают в ведомстве. Минстрой рассчитывает, что создание ГИС позволит дополнительно собрать 62,8 млрд рублей в 2023–2025 годах.
• Сейчас проект находится на стадии согласования с профильными министерствами и ведомствами. В Минстрое надеются, что предложение обсудят на весенней сессии Госдумы. Она начнется 10 января 2022 года и продлится до 31 июля.

Как это будет работать

• Владельцы квартир, апартаментов, машиномест и их арендаторы будут обязаны в течение 30 дней с момента заключения договоров или внесения в них изменений размещать информацию в ГИС. 
• Стимулом для регистрации в системе станут штрафы. Минстрой также выдвинул предложение о внесении поправки в Кодекс об административных правонарушениях. Таким образом ведомство намерено прописать штрафы для тех, кто будет проводить расчеты вне ГИС: от 500 до 2,5 тыс. рублей для физлиц, от 5 тыс. до 10 тыс. рублей для юрлиц. Отказ размещать информацию в ГИС или ее искажение обойдется в 3–5 тыс. рублей физлицам, бизнесу — в 30–50 тыс. рублей. 
• Факт неуплаты сборов с дохода от сдачи квартиры в аренду может установить налоговая: ведомство направляет требование о погашении задолженности. Если его проигнорировали, служба обращается в суд. Проверяют россиян и участковые, они наделены правом составлять акты нахождения в квартире нанимателей, фиксировать договоры аренды или найма жилых помещений, брать письменные объяснения с подтверждением аренды недвижимости. 
• Выявить недобросовестного арендодателя также можно, проверив поступления на его банковскую карту, одинаковые суммы от одного и того же физлица укажут на неплательщика. 
• Замглавы Минстроя Никита Стасишин отметил, что уже существующие онлайн-платформы по аренде жилья продолжат работать.

Что говорят

• По оценкам рейтингового агентства НКР, потребуется не менее 5–7 лет, чтобы рынок аренды начал работать «в белую» хотя бы на 70%. При этом эксперты отмечают, что россиянам нужны стимулы для перехода в правовое поле, одним из них может стать создание механизмов защиты интересов всех участников сделки. В качестве примера специалисты приводят типовой договор аренды, в котором будут прописаны сроки, суммы, обязательное страхование, материальная ответственность за порчу имущества. Другой способ — объединение расчета НДФЛ и налогов на аренду для арендодателей, таким образом, россияне будут защищены от двойного налогообложения. 
• Адвокат Родион Ларченко также видит проблему в отсутствии стимула платить налог. По его словам, государство не идет навстречу собственникам, нет льготного налогового режима, как и эффективного механизма контроля. 
• Введение обязательной регистрации договоров может привести к обратному эффекту — к росту серого сегмента, считает представитель ЦИАН Михаил Рыженков. 
• Другое возможное последствие — рост цены на аренду, причем больше, чем на ставку применяемого налога, прогнозирует эксперт. 

В цифрах 

Опросы показывают, что россияне не считают неуплату налога на доход от сдачи жилья в аренду серьезным нарушением и идею ужесточить закон в этом отношении воспринимают негативно. 

• В России жилье арендуют 6,9 млн семей, это около 11% от их общего числа. В развитых странах эта цифра доходит до 40%. В министерстве считают: это связано с тем, что россияне предпочитают официально не оформлять факт съема и сдачи квартиры. 
• Согласно данным института жилищного развития, скрываются от налогов на доход от сдачи квартир примерно 95% россиян. ЦИАН оценил ситуацию на столичном арендном рынке, в Москве он легален на треть: 35% платят налоги. Еще 23% признались, что скрывают данные доходы от государства.
• Москвичи, выходя из «серого сектора», предпочитают платить налог как самозанятые, так сделали 76% столичных арендодателей. Так, налог составит 4% против стандартного НДФЛ в 13% и 6%, который платят оформившие специальный патент на сдачу жилых помещений.
• При этом 41% россиян не считают неуплату налога за сдачу квартиры в аренду серьезным нарушением закона. Более того, 51% признались, что, скорее всего, сами не стали бы платить налоги, если бы сдавали квартиру. Законопослушными оказались 32% респондентов, они заявили о готовности платить налог, если бы стали арендодателями. 
• Эксперты называют три причины, по которым россияне не платят налог на доход с аренды. Основной является «нежелание делиться доходом с государством», так ответили 54%. 24% объяснили это бюрократическими сложностями, на третьем месте — отсутствие реального наказания за уход от налогов (8%).