Пока все переживали из-за кризиса на рынке жилья после отмены льготной ипотеки, Банк России забеспокоился из-за инструмента, который россияне начали активно использовать в качестве альтернативы жилищным кредитам. А именно, из-за рассрочки — регулятор зафиксировал рост продаж жилья по этой схеме.
С точки зрения ЦБ, растущая популярность рассрочки чревата и несет в себе три основных риска:
- скрытый рост долговой нагрузки покупателей, ведь задолженность не передается в бюро кредитных историй. «Это может привести к неправильной оценке долговой нагрузки человека и даже его дефолту при выдаче кредитов», — заявили в ЦБ;
- непрозрачность правил продажи объекта;
- ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков «из-за более низкой наполняемости» счетов эскроу.
Отдельные опасения высказали и девелоперы, опрошенные РБК: они опасаются, что неконтролируемая продажа жилья по этой схеме приведет к появлению «пузыря рассрочки».
Итог: ЦБ заявил, что если практика продаж жилья в рассрочку получит более широкое распространение, то вполне возможно, что ей потребуется регулирование.
Как правило, рассрочки выдаются на строящееся жилье на срок 1–3 года. Сама схема может быть как беспроцентной, так и с удорожанием, рассчитанным индивидуально для каждого случая, в зависимости от срока и первоначального взноса.
Сам первоначальный взнос обычно начинается с 20–30%, для беспроцентных программ показатель выше. Платежи, как правило, вносятся равными частями ежемесячно или ежеквартально. На остаток долга по рассрочке сегодня многие девелоперы предлагают оформить ипотеку.
Что говорят на рынке недвижимости
Как подчеркивает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», рассрочка действительно стала основной альтернативой ипотечным сделкам на первичном рынке России, включая Москву.
По данным «Метриум», доля сделок с привлечением ипотеки среди покупателей квартир в столичных новостройках за прошедший год сократилась с 75% до 42%. При этом еще порядка 40% ДДУ приходится на рассрочки. В премиум-классе и элитном сегменте показатель и вовсе выше 50%. По словам Сырцова, в остальных субъектах РФ рассрочки еще не стали столь же популярны, но все же с начала 2024 года их востребованность увеличилась многократно.
Как напоминает Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group, рост популярности рассрочки связан с отменой льготных условий по ипотеке, и, как следствие, сокращением ипотечных сделок, доля которых достигла минимальных значений за последние несколько лет.
Однако нельзя сказать, что клиенты навсегда переориентировались на этот инструмент. Зачастую эта мера обусловлена текущим состоянием рынка жилищного кредитования. При этом многие рассрочки сегодня оформляются с возможностью перехода остатка платежей в ипотеку, когда, по-видимому, рыночные ставки вновь станут доступными для большинства. То есть при более благоприятных условиях ипотека остается приоритетом для многих потенциальных покупателей.
Руслан Сырцов управляющий директор компании «Метриум»
Однако Яна Глазунова призывает покупателей при оформлении рассрочки не полагаться на снижение ключевой ставки, а предусмотреть наличие активов в размере остатка суммы платежа. «Причем это могут быть денежные средства, размещенные на вкладах/ценных бумагах/акциях или в виде любой ликвидной недвижимости (жилой, не жилой, коммерческой), которую впоследствии можно будет реализовать и произвести оплату остатка платежа», — заключает эксперт.