Почему на ипотечном рынке ажиотаж
Покупатели пытаются успеть оформить льготную ипотеку до момента ее окончания с 1 июля этого года, но большинство банков досрочно закрыли ипотечные программы, выбрав лимиты, и теперь могут предложить только рыночную ипотеку под 20% годовых. Застройщики уверяют, что найдут возможности субсидировать покупателей, но предлагаемые ими программы краткосрочны и критикуются Центробанком.
По данным Росреестра, на первичном рынке ажиотаж начался еще в мае, когда стало окончательно ясно, что с 1 июля льготной ипотеки не будет: было зарегистрировано 8658 договоров долевого участия (+6.8% год к году) против 7944 в апреле и 7809 в марте. А с 1 по 20 июня банки получили 120 010 заявок, что на 32,6% больше, чем за аналогичный период в мае, когда было подано 90 512 заявок, посчитали «Ведомости» на основе данных Дом.РФ.
Однако не факт, что эти заявки будут удовлетворены: большинство крупных банков уже исчерпали свои лимиты на выдачу льготной ипотеки и объявили о досрочном закрытии программ. Например, остановили прием заявок Сбер и ряд более мелких банков. Из-за исчерпания лимитов банки останавливают даже выдачу ИТ-ипотеки: об этом объявили тот же Сбер и ВТБ.
При этом выдача льготных кредитов все еще продолжает расти: по данным «Ведомостей», за период с 1 по 20 июня банки выдали 29 549 льготных кредитов на общую сумму около 126,8 млрд рублей — на 55% больше по количеству и на 57% по объему, чем за тот же период в мае (19 018 ссуд на 80,65 млрд рублей).
Скорее всего, рост выданных ипотек продлится до сентября: дело в том, что после одобрения ипотеки банк дает заемщику 3 месяца на поиск подходящего жилья и оформление документов, так что те, кто успел получить одобрение в июне, могут купить жилье в сентябре. А что же после?
Как отреагируют застройщики и банки
Пока застройщики успокаивают, что готовы предоставлять за свой счет субсидирование ипотечных ставок. О готовности идти на снижение ставки по ипотеке за счет застройщика говорят и банки. Судя по их заявлениям, снижение может составить до 10% на 5 лет.
Однако есть некоторые сомнения в том, что такие практики будут столь щедрыми и долгосрочными. Дело в том, что Центробанк резко против подобного субсидирования ипотечных кредитов.
И вот почему. Субсидированные ставки предлагаются покупателям не на весь срок ипотеки. Самые низкие, вплоть до нулевых, ставки предлагают на срок до года. Так называемую траншевую ипотеку, когда первый взнос минимальный, предлагают на срок до окончания строительства. Совместное субсидирование с банками, как уже говорилось выше, подразумевает срок сниженной ставки до пяти лет. Но, во-первых, средний срок ипотеки — более 20 лет. Покупатели берут ипотеку — исходя из своих сегодняшних возможностей и сегодняшних цен на рынке, но никто не может гарантировать, что через 5–10 лет сохранятся и доходы заемщиков, и стоимость квартир. Это хорошо понимают банки, потому субсидии, как правило, даются на квартиры, цена которых выше среднерыночной.
Плюс застройщики предлагают вовсе не подарки из своего кармана — как правило, завышение цены квартиры составляет ту самую сумму «недоплаты» за ипотеку, которой соблазняют в рекламе. Понятно, что в случае неспособности заемщиков выплачивать взятый кредит ни застройщики, ни банк внакладе не останутся: они получают свою прибыль в тот самый период «сниженных» платежей. А вот ЦБ придется разбираться с ипотечным кризисом и последующим экономическим кризисом в том случае, если случаи банкротства заемщиков станут массовыми.
Ровно потому, что ЦБ помнит о том, как начинался финансовый кризис 2008 года в США, он регулярно жестко высказывается о подобных программах. И ровно потому нет сомнений в том, что рано или поздно регулятор эту практику сведет на нет. Что же тогда будут делать банки и застройщики?
Что буду делать застройщики уже можно предположить: недавно один из крупнейших игроков на рынке, девелопер «Самолет» выставил на продажу 12 земельных участков по стартовой цене 8 млрд рублей. В компании это объяснили «максимизацией доходов от девелоперского бизнеса». Эксперты считают, что застройщики начали избавляться от площадок, ожидая снижения спроса на жилье после отмены льготной ипотеки. Продажа земли и переквалификация ее назначения, изменение классности новых проектов — все это стоит ожидать уже в ближайшем будущем. Стоит вспомнить, как вели себя застройщики в годы предыдущих кризисов на рынке недвижимости: как правило, они увеличивали строительство более дорогих домов.
Скорее всего, примерно по такому же пути — солидные кредиты для солидных заемщиков — пойдут и банки. После отмены льготной ипотеки россиянам придется платить больше 100 тыс. рублей каждый месяц в течение 30 лет за квартиру стоимостью 10 млн рублей, подсчитали в ЛСР Недвижимость. Сейчас такой платеж составляет 44 тыс. рублей. Полная стоимость кредита вырастет с 9,9 млн до 30,5 млн рублей. И это при средней ставке в 16,99% годовых, а ведь в крупнейших банках ставки доходят до 20%! Понятно, что брать кредит даже в 17% будут только те, кто не хочет вынимать деньги из бизнеса, приносящего более высокий процент прибыли. Понятно также, что эти люди будут покупать не «инвестиционные» студии в Балашихе, а квартиры для себя, для родных — у них инвестиции в других секторах. Впрочем, вполне возможно, что они начнут покупать и жилье как инвестиции — если цены упадут.
Что будет с ценами на квартиры и темпами строительства
Насколько могут упасть цены? Сейчас разница между ценами вторичного жилья и новостроек доходит до 30–40%. Тут, конечно, стоит учесть, что среднее качество «вторички» ниже за счет включения в нее «бабушкиных» квартир. Но даже с такой оговоркой можно предположить, что разница между однотипными квартирами на первичном и вторичном рынке доходит до 10–15% минимум. Учтем еще, что у продавцов квартир на вторичном рынке нижний порог цены находится там, где они считают его разумным, а у застройщиков нижняя цена новостройки определяется ее себестоимостью. А между тем себестоимость строительства жилья за последние 3 года увеличилась на 63% за счет удорожания строительных материалов и роста стоимости труда.
Так что вряд ли новостройки могут подешеветь более чем на те же 10–15%. Скорее темпы продаж замедлятся, дома, которые раньше распродавались еще на стадии строительства, будут продаваться в течение трех лет после его окончания — со всевозможными скидками на каждый этап стройки.
Можно ли в связи с этим ждать банкротства застройщиков? Крупных — вряд ли. Как и тех, кто связан с региональными администрациями — последние, кстати, могут вводить и собственные региональные программы субсидирования ипотеки. Мелкие игроки, скорее всего, будут поглощены крупными.
Впрочем, для покупателей это опасности не несет: система эскроу-счетов предотвращает появление обманутых дольщиков, ведь при ней вы платите деньги банку — а уж он финансирует застройщика. Кстати, именно поэтому переживут ипотечный спад и банки — они все равно получат свою прибыль с финансирования строительства — хоть жилья, хоть иного.
Единственное, чего стоит опасаться покупателям: схем с аккредитивами и тому подобными вариантами удешевления ипотечного кредита: надо понимать, что деньги, которые вы не кладете на эскроу-счет застройщика в банке, ничем не застрахованы, как бы вас не уверял застройщик в обратном.
Когда лучше брать ипотеку
Так что же делать тем покупателям, кто не успел в последний вагон?
Если есть возможность — подождать. Обычно рынок недвижимости реагирует на новые условия в течение 2–3 лет.
Этого как раз достаточно, чтобы застройщики были вынуждены свои замороженные площади под строительство либо продать, либо переформатировать под иные цели, либо начать строить на них по иным ценам. В условиях спада спроса подешевеют и стройматериалы — в сегменте «эконом» они практически полностью отечественные. Продавцы «вторички» за это время также умерят свои аппетиты.
Правда, арендные ставки на рынке жилья в это время будут расти относительно стоимости квартиры: ведь спрос на аренду вырастет. Но если нет возможности или желания терпеть, можно рассмотреть строительство индивидуального жилья: сейчас на рынке множество вариантов домов от 2–3 млн рублей.
При этом, если в семье есть несовершеннолетние дети, можно будет воспользоваться семейной ипотекой для малых городов и регионов с низким объемом строительства — понятно, что в их перечень вряд ли попадет ближнее Подмосковье, но и в нем можно будет построиться за 6% годовых ипотечного кредита, если в семье есть дети до 6 лет.
Да и нынешние высокие ставки, как показывает предыдущий опыт, вряд ли сохранятся надолго: через те же 2–3 года они, скорее всего, начнут снижаться. В конце концов, еще 15 лет назад ставка ипотеки в 8% была вполне обычной, а не льготной.