Проблема комиссий, «вшитых» в конечную стоимость жилья, покупаемого по льготной ипотеке, обсуждается давно. Однако сейчас на нее обратили прямое внимание власти. На заседании Госсовета 15 апреля президент РФ Владимир Путин подчеркнул, что дополнительные 5–10%, которые берут с покупателя, недопустимы, и «необходимо навести порядок».
Как заявила «Ведомостям» руководитель проекта Народного фронта «За права заемщиков» Евгения Лазарева, весь прошлый год банки то повышали, то понижали комиссии по льготным программам, договариваясь с девелоперами, что те добавят сумму комиссии в конечную стоимость жилья. То есть если россиянин оформляет льготную ипотеку на квартиру за 10 млн рублей, итоговая сумма в договоре купли-продажи оказывается, например, 11 млн рублей, из которых 1 млн рублей — комиссия банка. При этом, по словам Лазаревой, сумма комиссий меняется бессистемно и постоянно.
Не говоря уже о том, что многие банки отказывают в льготном кредите или еще больше повышают комиссию, если в качестве первоначального взноса заемщик хочет учесть материнский капитал.
На данный момент проблема скрытых комиссий остро стоит для тех, кто хочет купить квартиру по одной из трех оставшихся программ с господдержкой:
- по ИТ-ипотеке (под 6%);
- по семейной ипотеке (6%);
- по объединенной дальневосточной и арктической ипотеке (2%).
При этом государство компенсирует банкам из федерального бюджета разницу между льготной ставкой и ключевой (21% сейчас) + 3 процентных пункта. То есть если банк выдает семейную ипотеку под 6%, он получает субсидию в виде 24%. Это все равно меньше, чем рыночная (в среднем 27%).
«Комиссии появляются там, где у игроков рынка в силу тех или иных причин возникает проблема с экономикой процесса. Надо прежде всего проанализировать природу появления данных комиссий и устранить их источник рыночным методом», — говорит Иван Виноградов, генеральный директор Ikon Development. Просто запретить такую практику не получится.
Кроме того, подчеркивает президент AREA (Association of Real Estate Agencies) Евгений Скоморовский, отмена комиссий за субсидирование также может повлечь дальнейшую работу мысли в банках в направлении дополнительного заработка по льготным программам кредитования. «Например, повышение стоимости обязательного страхования в контролируемых банками страховых компаниях, увеличение тарифов по смежным банковским продуктам, связанным с выдачей ипотеки. В крайнем случае, возрастет процент отказов в одобрении заемщиков. Такое уже было буквально в прошлом квартале», — говорит эксперт.
Именно поэтому для решения вопроса от государства нужно не только твердое решение, но и контроль за исполнением, убежден Скоморовский. «Если маржинальность работы с такими кредитами непривлекательна для банка, пусть не работает с такими программами. Государство сможет оставить ограниченный пул банков, которые продолжат работать на установленных правилах. В конечном итоге эти банки не проиграют, несмотря на низкую доходность по таким программам», — отмечает он.
Как поясняет Скоморовский, у банков сохранится стабильный спрос со стороны заемщиков, появятся дополнительные продажи смежных продуктов, возрастет лояльность со стороны застройщиков, а также доступ к государственным средствам не только на текущие ипотечные программы, но и на новые проекты, когда и если таковые возникнут.
Сам конфликт между застройщиками и крупнейшими банками из-за дополнительных комиссий при реализации льготных программ разгорелся в начале 2024 года. В январе, после того, как дополнительные сборы ввели Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк, ряд крупных региональных застройщиков объявили о бойкоте таких банков. Следом, в марте 2024 года, вмешался Минфин, увеличив объем господдержки до 3 п.п. (к этому времени бюджет урезали, и компенсация составляла 1,5 п.п.).
За год ситуация улучшилась: размер комиссии с 20% после увеличения субсидирования упал до 5–10%. Однако проблема все равно остается — как для застройщиков, так и для покупателей.