Как изменились условия по Семейной ипотеке
После прекращения с 1 июля льготной ипотеки, которая позволяла покупать жилье в новостройках по ставке 8% годовых, было заявлено, что семейная ипотека продолжит свое действие, но ее параметры будут пересмотрены. Многие были уверены, что требования станут жестче, называлась даже новая ставка — 12% годовых. Однако 10 июля Минфин опубликовал новые параметры программы «Семейная ипотека», и стало понятно, что ее условия в чем-то стали даже лучше прежних.
- Так, по старой программе, которая завершила свое действие 1 июля, семейную ипотеку можно было взять при рождении первого ребенка или если в семье есть двое и более детей до 18 лет. Теперь на семейную ипотеку имеют право семьи, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет.
- Ставка по программе составит 6% годовых, но сумма кредита ограничена 12 млн рублей для жителей Москвы и Московской области, а также для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов, включая Дальний Восток, сумма кредита не должна превышать 6 млн рублей. Первоначальный взнос — 20%. При этом если у семьи уже есть ипотека, при рождении ребенка можно рефинансировать ранее выданный кредит по новым правилам.
- Кроме того, семьи, проживающие в малых городах (численностью до 50 тыс. человек), в регионах с низким объемом строительства или там, где есть собственные региональные программы развития (как, например, в Татарстане), могут продолжать получать семейную ипотеку и по старым правилам: то есть им достаточно иметь как минимум двух несовершеннолетних детей, пусть оба ребенка и старше 6 лет (но не старше 18 лет). Семьи, где есть ребенок-инвалид, могут получить семейную ипотеку, даже если это один ребенок, — главное, чтобы ему было меньше 18 лет.
Какая цель у Семейной ипотеки
По мнению замглавы Минстроя России Никиты Стасишина, новые параметры семейной ипотеки будут стимулировать переток жилищного строительства из мегаполисов в регионы.
Действительно, сумма кредита по обновленной семейной ипотеке такова, что, например, для «старой» Москвы новостройку по 12 млн найти нереально: в лучшем случае это Зеленоград. Для Новой Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области возможностей уже больше, но все равно речь будет идти о двухкомнатной квартире комфорт-класса, не больше. А как же быть, если детей, например, двое?
Что делать тем, кто хочет купить жилье сейчас
Решения два. Первое — добавить сумму кредита по рыночной ставке. Согласно новым правилам, выше установленного лимита можно оформить по рыночной ставке ипотечный кредит до 30 млн рублей в Москве и области, а также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В остальных регионах можно «добрать» кредит до 15 млн рублей. Это уже вполне позволяет купить трехкомнатную квартиру в «старой» Москве, но вот рыночная ставка сейчас составляет около 20% годовых. Дорого. Правда, при снижении ЦБ ключевой ставки эту часть ипотеки можно будет рефинансировать, но пока от ЦБ ждут повышения, а не понижения ставки.
Однако есть и другое решение. Семейная ипотека распространяется и на строительство индивидуальных домов. Единственное условие — строительство должно вестись в рамках закона 214-ФЗ или договора подряда с обязательным открытием эскроу-счета.
Эскроу-счета (когда покупатель платит деньги банку на специальный счет, с которого застройщик получает деньги по мере продвижения строительства) в многоквартирном жилищном строительстве позволили решить проблему обманутых дольщиков, так что для покупателей домов это тоже выгодно. Уже сейчас часть застройщиков в добровольном порядке работают со эскроу-счетами, а с 1 марта 2025 года должен заработать и специальный закон об использовании эскроу-счетов в ИЖС. Однако уже имеющаяся практика показывает, что такие дома будут дороже на 10–20% за счет увеличения себестоимости строительства: застройщикам придется платить банкам за эскроу-счета, страховать строительство, а также наладить выпуск домокомплектов для стандартизации строительства и цены.
Как выбирать жилье и оценивать инфраструктуру
Так что же делать, если у вас есть право на семейную ипотеку, но денег, что называется, впритык?
На мой взгляд, если вы не собираетесь ограничиваться одним ребенком (или у вас уже несколько детей), самое лучшее — это подумать о покупке дома. Уже сейчас есть масса предложений по строительству модульных домов — как правило, это каркасные дома с неплохими планировками, вполне укладывающиеся в сумму кредита по семейной ипотеке.
Думается, благодаря готовящемуся новому закону уже сейчас начнут массово расти предложения по продаже стандартных небольших домов в 100–120 кв. метров в организованных застройщиками поселках. В принципе, это во всем мире считается лучшим жильем для семей с детьми. Однако тут стоит учесть и российские реалии.
Прежде всего, это доступность социальной инфраструктуры и ее качество. Жить в поселке, окруженном лесом, приятно, но что делать, если ребенок заболел? Насколько быстро приедет врач (и приедет ли), насколько хороша местная больница (и есть ли она или надо ехать за 300 км)? А есть ли рядом хорошая школа? Детский сад? Ведь ипотека, даже по льготным условиям, чаще всего не позволяет мамам уйти с работы. И, кстати, что с транспортной доступностью? Если вам придется ездить по 3 часа в пробках утром и столько же вечером, вряд ли вам захочется жить на природе даже в хорошем и недорогом доме.
К сожалению, строительство инфраструктуры часто отстает от жилищного строительства. Но даже если обязать застройщиков ИЖС, наподобие строителей многоквартирных домов, предусматривать строительство школ, детских садов и поликлиник, вряд ли это сильно поможет: кадров и имеющихся не хватает, не говоря уж о более узком выборе по качеству.
Наверное, лучшим решением было бы создание удаленно организованного обучения, когда детей под присмотром тьюторов-воспитателей обучают онлайн. В этом случае преподавателей можно было бы набирать для достаточно большой по охвату территории, а к тьюторам нет таких жестких требований, их роль могут выполнять и родители-волонтеры. Но этот вопрос уж точно застройщикам не решить.
Так что единственное, что в сегодняшних реалиях возможно, — это продумать удаленную работу хотя бы для одного родителя. Либо договориться обоим о сочетании дистанционной и офисной работы — тогда можно будет оставаться с детьми по очереди.
Если же вы ни в коем случае не рассматриваете вариант жизни в загородном доме, то придется выбирать: или добрать нужную сумму ипотекой по рыночной ставке, с надеждой, что рано или поздно ставка снизится и кредит можно будет рефинансировать, — или искать квартиру в более отдаленных локациях.
Первый вариант, если у вас есть материальные возможности, не так уж плох: очевидно, что такие высокие ставки не могут сохраняться много лет, ведь они заставляют и бюджет дорого платить за государственные заимствования. Но и второй вариант имеет свои преимущества — особенно если вы не привязаны работой к центру мегаполиса.
Все же сегодня и в Новой Москве, и в Подмосковье появилось немало достойных школ. А в старших классах можно будет подумать об аренде небольшой квартиры недалеко от профильной школы. Что касается медицины, то скажем честно — консультация высококлассного специалиста нужна не так часто. В большинстве стран вообще нет практики вызывать врача на дом в случае высокой температуры, например, или высокого давления: либо обходятся домашними средствами, либо сами едут в отделение неотложной помощи. А 90% вызовов участковых в России приходятся именно на высокую температуру у ребенка и высокое давление у бабушки.
Наконец, не самое плохое решение — переезд в город, который отнесен к малым или к городам с недостаточным новым строительством. Вы удивитесь, но даже в Московской области таких городов немало. Конечно, они вряд ли находятся в 20 км от МКАД, но вовсе нередки ситуации, когда такие города расположены в 50 км от кольцевой магистрали.
Что будет с ценами на жилье в России
Наконец, есть еще одна опция — подождать. Здесь, конечно, присутствует определенный риск, ведь инфляцию никто не отменял. Но вот данные: две трети россиян отложили покупку квартиры после завершения действия льготной ипотеки.
Как бы ни жаловались застройщики на дорожающие стройматериалы, как бы ни уверяли, что дешевле не будет, рыночный закон спроса и предложения никто из них отменить не в силах. А он гласит, что при снижении спроса нужно либо уменьшать предложение, либо снижать цены. И что-то подсказывает, что большинство застройщиков, неплохо заработавших на массовом строительстве жилья при существовании льготной ипотеки, теперь предпочтут продавать на 10–20% дешевле, чем продавать на две трети меньше.
Кстати, по рынку бродят слухи, что некоторые крупные компании присматриваются к ИЖС. Если они пойдут на этот рынок, то можно ожидать появления крупных поселков в удобных локациях недалеко от мегаполисов — на участках, которые ранее застройщики планировали под многоквартирное строительство.
Конечно, коттеджный поселок или поселок таунхаусов приносит меньше денег, чем постройка на этой же территории жилого квартала высотных домов, но если спрос на такие квартиры упадет серьезно, то особого выбора у застройщиков не будет. Зато у покупателей появится выбор: взять по семейной ипотеке просторный дом, предпочесть компактную квартиру или доплатить по рыночной ставке за квартиру побольше. Согласитесь, при наличии определенного риска из-за инфляции выгода тоже неплохая.
